Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости


Кадастровая стоимость недвижимости необходима для целей налогообложения. От ее величины зависят размеры налогов на имущество, земельного налога, платы за аренду зданий, находящихся в публичной собственности.

Кадастровая стоимость устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки и определяется методами массовой или индивидуальной оценки.

Изначально предполагалось, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной цене. Однако на практике она, зачастую, отличается, как в меньшую, так и в больщую сторону. Когда кадастровая стоимость оказывается выше, это повышает налогооблагаемую базу. Обычно это связано с неучтенными особенностями объекта недвижимости (транспортная доступность, инфраструктура, состояние окружающей среды), ошибками при технических расчетах или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам.

Именно в связи с тем, что кадастровая стоимость далеко не всегда экономически обоснованна, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости путем установления ее равной рыночной.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится как в судебном порядке, так и в административном путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при территориальном Управлении Росреестра

Вынося решение о пересмотре кадастровой стоимости либо отказе в ее пересмотре, комиссия исследует отчет на его соответствие Федеральным стандартам оценки, а также определяет обоснованность снижения кадастровой стоимости.

По данным Росреестра и РБК, в 2017 году, по сравнению с 2016 годом количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 39%, при этом, решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4% заявлений в период с января по ноябрь 2017 года. В общем, в 2017 году было рассмотрено 43,7 тыс. заявлений в отношении 83,3 тыс. объектов.

Установленная судом или решением комиссии кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

С 1 января 2019 года изменяются правила оспаривания кадастровой стоимости и излишне удержанных в связи с этим имущественных налогов. С этой даты, вступает в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ». Этот закон меняет порядок расчета имущественных налогов, и теперь налоги по новой кадастровой стоимости в случае ее исправления должны быть пересчитаны со дня внесения сведений об объекте налогообложения в ЕГРН. Раньше перерасчет уже оплаченного налога не проводился, затем его делали только за тот налоговый период, когда были внесены изменения в ЕГРН. Но с 1 января 2019 года, если кадастровая стоимость объекта изменится в результате обжалования или исправления ошибки, налог на имущество можно будет вернуть или зачесть за предыдущие годы, в частности, за 3 года, предшествующих исправлению: 2016–2018 годы включительно.

Как для физических, так и для юридических лиц, оспаривание кадастровой стоимости является эффективным способом снижения налоговой нагрузки. Залогом успешного снижения кадастровой стоимости являются своевременная подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также грамотно составленный отчет об оценке.

Для принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости и анализа перспектив ее снижения, мы всегда рекомендуем проводить экспресс оценку. Стоимость проведения экспресс оценки, при принятии положительного решения о целесообразности оспаривания и подготовке полного отчета, впоследствии, будет учтена в общей стоиомсти работ по проведению оценки.

Ниже приведены цены на проведение оценки часто встречаемых объектов при оспаривании кадастровой стоимости.

Полный отчет о стоимости Коммерческой недвижимости, соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности от 10 дней до 20 дней
Типовые 1-2-3 комнатные картиры 9 000 ₽
Встроенные коммерческие помещения с одним назначением (например: только торговое или офисное или любое другое) 15 500 ₽
Отдельно стоящие здания с одним назначением (например: только торговое или офисное или любое другое)
до 500 кв.м.
до 1500 кв.м.
до 5000 кв.м.
более 5000 кв.м.

28 000 ₽
34 000 ₽
40 000 ₽
46 000 ₽
Незастроенные Земельные участки (сельхоз. назначение) 24 000 ₽
Незастроенные Земельные участки (прочее назначение)
до 1 Га
до 3 Га
до 10 Га
более 10 Га

27 000 ₽
37 000 ₽
47 000 ₽
57 000 ₽
Дополнительные параметры
Встроенные коммерческие помещения за каждое дополнительное назначение (например, торгово-офисное)+ 4 000 ₽ к базовой цене
Отдельно стоящие здания за каждое дополнительное назначение (например, торгово-офисное)+ 6 000 ₽ к базовой цене

В нашей компании существует система скидок на стоимость наших уcлуг по оценке за "массовость":

  • от 3 до 5 однотипных объектов - 10%
  • от 6 до 10 однотипных объектов - 15%
  • более 11 однотипных объектов - 25%

Данная скидка не распространяется на стоимость услуги по доставке документов и на стоимость выезда эксперта- оценщика на осмотр оцениваемых объектов.


Заявление о пересмотре кадастровой стоимости не принимается комиссией к рассмотрению без приложения следующих документов:

  • выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документов, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчета, составленного на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости — п. 11 постановления пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Кроме перечисленных выше документов, при подаче административного искового заявления в суд предоставляются:

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 тыс. руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);
  • доверенность и копия диплома о юридическом образовании, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).
  • заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Вы можете оставить заявку на оценку следующими способами:

  • по телефону с 10:00 по 20:00 каждый будний день и с 10:00 до 18:00 по субботам
  • Через форму Заявки на сайте и с помощью e-mail - круглосуточно в любой день!

Вы можете получить оплаченные готовые документы лично или через представителя следующими способами :

  • В нашем офисе по адресу: Санкт-Петербург, пр. Луначарского, д. 11, корп. 1, литер А, оф. 416 (Самовывоз, стоимость доставки - 0 р.)
  • В нашем офисе по адресу: Санкт-Петербург, ул. Авиационная, д. 24, оф. 27 (Самовывоз, стоимость доставки - 0 р.)
  • В пунктах выдачи, расположенных в шаговой доступности от станций метро, в крупнейших районах Санкт-Петербурга (стоимость доставки - 150 руб.)
  • Пункты выдачи бюро оценки Альтернатива
  • Курьером по Санкт-Петербургу (стоимость доставки в дневное время- 300 руб., а в вечернее с 18 до 21 - 400 руб.)
    или по пригородам СПб (стоимость доставки - от 400руб. до 600руб.)

Документы, необходимые для оценки объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости:

  • Паспортные данные собственника и заказчика или реквизиты для юр.лица
  • Кадастровый паспорт, с ситуационным планом, с указанием кадастровой стоимости;
  • Правоустанавливающие документы:
    • Свидетельство о собственности (если участок в собственности)
    • договор купли-продажи, договор аренды и т.д. на земельный участок, строения, здания и т.д.;
  • Технический паспорт на строения
  • справка для юридических лиц о балансовой стоимости земли
  • сведения об обременении
  • сведения о наличии инженерных коммуникаций
  • Юридическим лицам

    Отзывы наших клиентов

  • Оперативность

    Благодаря нашему опыту и многолетним разработкам, мы можем произвести оценку в кратчайшие сроки. Например, автомобиль для нотариуса мы можем оценить за 30 минут.

    Цена

    Мы стараемся минимизировать наши расходы, чтобы поддерживать невысокий уровень цен на наши услуги. А еще, у Вас всегда есть возможность получить скидку и снизить цену.

    Ответственность

    Наши оценщики состоят в СРО и имеют действующие полисы страхования. Кроме того, деятельность организации застрахована на 100 миллионов рублей.

    Доставка

    Вы можете получить документы у нас в офисе или в пункте выдачи (вблизи большинства станций метро). А если хотите, курьер привезет их Вам домой по будням до 21 часа!

    Многолетний опыт

    Наши оценщики успешно практикуют уже более 17 лет. Имеются все квалификационные аттестаты о сдаче обязательных экзаменов. Мы уверены, что сможем Вам помочь.